[摘要] 今日，“突围政策市巨量豪宅供应能否撬动改善性需求”为主题的大话地产在搜房网举行，中原地产天河西南区总经理潘婉霞在大话地产上从二手市场的角度分析豪宅定位问题。她认为，二手换房率或是检验产品价值的有效方式，换手率最高的通常是地段好的豪宅。
搜房网讯 今日，“突围政策市巨量豪宅供应能否撬动改善性需求”为主题的大话地产在搜房网举行，中原地产天河西南区总经理潘婉霞在大话地产上从二手市场的角度分析豪宅定位问题。她认为，二手换房率或是检验产品价值的有效方式，换手率的通常是地段好的豪宅。
中原地产天河西南区总经理潘婉霞
换房率的是地段好的豪宅
当前豪宅市场，产品在形式上多种多样，哪一类产品更具优势呢？潘婉霞试图用二手市场换房率的理论分析。她认为，“换房率或是检验产品价值的有效方式”，通过换房率可以得到买家对豪宅要求的排序。
潘婉霞发现，通常地段好的豪宅换房率，说明较多人认同其为重要因素。江景、山景等稀缺资源则次之。而“别墅类型或者个性化很强的豪宅”换房率并不高，表明市场买家不太看重外。
“开发商根据目标客户的需求建造房屋，当房屋成为二手房后，再要投放市场的时候，就要接受市场的验证，有多少这种类型的人会喜欢这类型的房屋。”潘婉霞表示，对豪宅产品来说，产品的特色和入住后的管理水平、服务质量应该是买家看重的因素之一，但目前开发商管理水平差异性不大，因而买家仍是简单从地段、江景和景观方面做的需求。
上半年成交回暖助推豪宅出货
据搜房网统计，今年下半年每套房超一千万元的超级豪宅盘，广州有近30个。潘婉霞认为，上半年成交回暖对豪宅产品出货起到推波助澜的作用。
“一般住宅要推出的时候，一定要取得预售资格，至少封顶等等条件要满足。现在具备了预收资格推出产品后，这就意味着是一年前买地和建造的。”潘婉霞分析，开发商在这几年间肯定已经有建造大户型的想法和行动。这些产品今年已经建造完毕，不在上半年推出，都集中选择在下半年集中推，与市场冷热程度不无干系。
潘婉霞认为，2011年下半年开始刚需及入门者比较多，纯投资和置换者受政策的影响并不积极，因而不是开发商推大户型的时机。但到了2012年上半年，无论是成交量还是成交价格都回暖了，“开发商认为市场成熟了，又拿到了预售证，此时又有信心推，产品又符合推出的基础”。
豪宅销售要突出稀有性与独特性
下半年多个开发商推豪宅，如何才能在营销上先拔头筹呢？潘婉霞建议，可以从“突出稀有性和独特性”两个角度考虑。
“豪宅具备了很多的因素，因此要突出特别的因素，这样就会更好。”潘婉霞说。
另外，潘婉霞认为，现在的豪宅方式多种多样，二手资源增多，不妨通过一、二手联动将资源提供出去，以此加快成交的速度。
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